SOHOって何だ!?

SOHOと一言でくくられてもその定義って実は不透明。                              
貸主や不動産業者によっても考え方が変わったりします。                                  
そんなSOHOの考え方や特徴、そしてメリット・デメリットのまとめページです。
 

名前の由来 Small Office & Home Office workers place

◆SOHOとはSmall Office & Home Office workers  placeの頭文字を取ったもので、住居用マンションを利用してオフィス構築をする場合や、小規模オフィスで仕事をする職務形態のことを指します。
◆SOHOが多い業種としては、各種クリエイター系の事業者、サムライ業【士業】(弁護士・税理士)と言われています。こうしたクリエイティブな業種は、少人数であってもIT環境が整っていれば、効率よく、高い生産性を持つ仕事ができますので住居兼用での使用は、節税効果やコストパフォーマンスが高く、少人数事業に適しています。
 

特徴その1 SOHO相談可の賃貸物件とは

◆事務所使用可のマンションをお探しになる場合、属性は事務所ですから、SOHO使用や事務所使用という概念がありません。この場合はもともとオフィスですから、ご心配なくご利用いただけます。
ところが、賃貸マンションの場合、建築時の申請にあたって住居を前提として容積率緩和を受けて建築されている建物が殆どですので、本来は事務所として賃貸することはできません。       
※居住用のマンションを建てるという前提で税金やローン金利の優遇を受けている場合もあります。
◆マンションの場合、最初から容積緩和を受けないで「事務所使用可」として募集することも可能ですが、実際には容積緩和を受けているケースが殆どです。ですが、貸主側で家庭内での副業、又はそれを正業として住居兼事務所としている事業者を特定して禁止することはほぼできません。なぜなら、自宅の書斎で仕事をする方も入居できないということになってしまうからです。
◆つまり、マンションでわざわざ「SOHO可」と表現することには殆ど意味がないので、「SOHO相談可」とは限りなく作業場(オフィス)に近い形態を前提としたテナントについてご相談に応じますということです。※注:登記を前提にした場合この対象にはならないケースが殆どです。
 

特徴その2 前提は住宅としての利用

◆ここまでお話しして、「それなら禁止事項を設けず何でもOKにすればいいじゃないか。」と思われるかもしれません。しかし、先にお話ししたように法律上はやはり住居としての使用しか認められないのも確かです。                                       
そこで考えていただきたいのは、皆さんもご自分のお住まいのマンションで、著しく部外者が出入りするのであれば、入居したくない(セキュリティと品質の低下)と思われるはずです。少なくとも他の住民から不安視されクレームが出る等の問題にならないためにも、使用方法はあくまで住居として使用していただく必要があるのです。
◆少なくとも会社登記はできませんし、オーナーからの事務所使用の承諾書も取れません。まして、看板など(ここまで来ると店舗に該当致します。)も出せません。つまり住居と区別のつかない業態にとっては非常に最適なSOHO使用ですが、その見極めの基準はマンションの品質の低下を促すかどうかに係わってくることをお忘れなく。
 

メリット1 コストパフォーマンス

◆SOHO可の物件は、通常の事務所を借りるより初期費用を安く抑えることができます。事務所を借りる場合には、保証金が6ヶ月~12ヶ月は必要になりますが、SOHO可のマンションは住居契約が前提ですので、礼金0~2ヶ月、敷金が2~3ヶ月といった住居契約の初期費用で済みます。
◆住居で借りると言うことが前提なわけですから、最大の特徴は事務所のような原状回復義務が無いということです。これは住宅の紛争防止条例(東京ルール)が適用されると言うことですので、特段の過失が無ければ、敷金のほとんどが返還される可能性があると言うことになります。
◆SOHO可の物件は、当然ながら生活に必要な設備(水周りなど)が整っていますので、事務所でも寝泊まりが可能です。仕事が遅くなった時の宿泊代やお弁当代を節約することも可能なのです。
◆住居使用部分に於いては社宅の地代家賃として、事務所使用部分は事務所の地代家賃として経費(損金)計上ができるのです。これは、お住まいになる方の実質負担家賃を1/3~1/4にまで抑えることも同時にできるので、節税的にも経済的にも非常に効率的な使用ができるのです。
◆住居契約になるので消費税はかかりません。
 

メリット2 21世紀バブルのマンションが多い。

◆2008年いわゆるリーマンショックによるバブル崩壊まで続いた、マンションの過剰供給の際に建てられた、ファンド系・リート系といわれる物件の多くは非常に高級感があり、デザインの質が高いものが多いのが特徴です。しかしこれらのマンションは当然賃料が高く設定されています。そして、投資家の投資目的で建てられているため賃料を下げて募集することはマンションの投資価値を落とすことに直結してしまいます。
◆そこでマンションのアセットマネジャー(資産運用者)がとった作戦は礼金を落とす、フリーレントを付けると言う、賃料を実質下げずに入居者の負担を下げる方法でした。こういった戦略を背景にして、新規事業者や、オフィス移転を検討しているユーザーの中で、「オフィスの保証金は高くて躊躇するが、住居の初期費用程度であれば考えてもよい。」という、ユーザーの囲い込みに焦点を当てたSOHO相談物件が登場してくるのです。
 

デメリット1 やっぱり住居なんです。

◆繰り返しになりますが、住居使用が前提ですので、表札・看板の掲示に制限があったり、厳しい場合は法人名での表札を出すことを禁止しています。もし緩和されていたとしても、法人名と共に個人名を併記しなくてはいけない場合があります。
◆住居が前提ということは先にお話しした通り、不特定多数の出入りのある業種・業態の場合は、入居が難しいケースがあります。
◆契約書上、使用目的が「住居」となりますので、賃料の全てを損金計上することができません。
◆ほとんどの場合、法人登記をすることが禁止されています。(※厳密には貸主側が公的に認めることができない場合が多いのです)さらに住宅であることを証するため、入居者の住民票を移さなければならない場合もあります。
 

デメリット2 事務所に比べると・・・。

◆基本的に居住目的で設計・建設されているので、一般的な設備しか整っていないマンションがほとんどです。事務所用と比べた場合、電話回線の増設が必要であったり、コピーやファックス・大容量サーバーなどのOA機器を利用すると電気容量が不足するケースがあります。
◆通常の事務所やオフィスビルと違い、水周り・収納といった住居としての機能性を追求してるケースが多く、表記上の専有面積よりも、実際に事務所として使えるスペースは、小さく想定していただくことが必要となってきます。
 

まとめ 自由な空間とオリジナリティの創造

◆いろんな優遇や制限があるSOHOマンションですが、その最大の特徴は自由な空間演出と高級マンションが持つホスピタリティの共有・なによりオリジナリティの高いオフィスのカスタマイズができることではないでしょうか?
◆あなたが持つ個性を最大限に生かしてくれるマンションタイプのオフィスで、より費用対効果が高く生産性の高いオフィスが見つかるようモダンスタンダードでは、専任のエキスパートがお手伝いいたします。
 

 

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